規制された海外不動産の節税策　　最新の税制改正でついに封じ込め   「スクラップ・アンド・ビルド」の考え方に基づいて住宅を新築する日本と、一つの建物を100年を超えて使い続けることも珍しくない欧米では、同じ木造アパートであっても賃貸物件としての価値を保てる期間には大きな差がある。しかし海外不動産であっても、日本で税金を納める納税者には、国内外にかかわらず固定資産税上の法定耐用年数が一律に適用される。このギャップを利用して数千万円を節税するスキームが近年流行していたが、最新の2020年度税制改正でついに規制されるに至った。 　減価償却の対象となる資産が、取得した時点で材質ごとに定められた法定耐用年数をすでに経過している場合には、「法定耐用年数の２割」を耐用年数として償却を行える。木造建築であれば本来の耐用年数は22年なので、築22年を超える中古物件を買ったとすると、その２割、つまり４年間（端数切り捨て）に分割して購入費用を償却していくわけだ。 　そこで、海外の築古不動産を買う。欧米は日本に比べて土地の値段が安いので、仮に４千万円の土地と１億６千万円の中古物件を買ったとすると、この１億６千万円を４年で償却するので、毎年４千万円を「損金」として計上できることになる。不動産所得は他の給与所得などとの総合課税で、損益通算も可能だ。他の所得額にもよるが、仮に事業税含めて税率が50％とすると、なんと４年で８千万円の税金を減らせるということになる。さらに欧米の建物は数年を経過したところで大きく値落ちすることがないため、買値に近い額で売却できれば、譲渡所得税や諸経費を引いても数千万円が手元に残るというわけだ。 　この節税手法については、会計検査院が16年の年次報告で「公平性を高めるよう検討」することを財務省に求めたことから、近いうちに規制されるのではないかと言われていたが、果たして20年度税制改正で、ついに規制ルールが盛り込まれた。それによれば、国外中古不動産から生じる減価償却の損失については、減価償却費が生じなかったとして扱うとされた。将来の売却時点で売却原価に含めることはできるが、各年に他の所得と損益通算ができなくなったわけだ。 　この改正は、21年から実施されるが、注意したいのは「21年以降に取得した建物」ではなく、「21年以降の各年の減価償却」が対象になっている点だ。つまり改正前に購入した物件についても、この規制の効果は適用されるため、これまでの節税スキームのように規制前の「駆け込み需要」は発生しないことになる。