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	2022年問題は本当に起きるのか　　いよいよあと１年、宅地転用はごく一部？
	都市部に農地を持つオーナーと農業への参入を目指す中小企業をマッチングするサービスが活況だ。農水省が運営する「農地バンク」によれば、土地所有者から農地を預かって企業などに転貸した面積は2014年から19年の５年間で10倍以上に増加し、その総面積は25.4万ヘクタールに上る。　これらのマッチングサービスがいま注目しているのが、都市の農地のなかでも「生産緑地」と呼ばれるものだ。市街化区域にある300平方メートル以上（17年以前は500平方メートル以上）の土地は、30年のあいだ農業を続けることを前提に、「生産緑地」として30年間、固定資産税や相続税の納税が猶予されている。現在、生産緑地は全国に約１万３千ヘクタールあり、このうち制度がスタートした1992年に指定を受けた土地が約８割を占めることから、約１万ヘクタール、東京ドーム2100個分ほどの都市部の農地が来年に期限切れを迎えるわけだ。土地オーナーは生産緑地の指定を引き続き受けるか、はたまた宅地などに転用するため指定解除を受けるかの決断を迫られることとなる。　オーナーを悩ませているのは、30年間の税優遇を受けられる反面、死亡や健康上の理由で農業を続けられない状態にならない限り、農作物の生産以外の用途で土地を使うことはできず、売却も禁じられている点だ。さらに期限切れ時に再指定を受けると、制約も10年間延長される。そのため、来年に期限が切れる生産緑地を巡っては、多くの都市農家が制約を嫌って指定解除に踏み切り、それらが一斉に不動産市場に流れ込む可能性が指摘されてきた。それによる不動産価格の下落リスクが「2022年問題」と呼ばれるものだ。　もっともこうした〝通説〟は最近では覆されつつある。国交省が、特に生産緑地が多い東京都練馬区、世田谷区で18年に行ったアンケート調査によれば、「生産緑地指定をすべて解除する」と答えた人は８％に過ぎなかった。少なくとも一部を解除すると答えた人も２割程度にとどまり、全体の63％が「すべて指定を継続する」と答えたのだ。もちろん一部であっても大量の土地に変わりはないが、解除されたうち実際に不動産市場に流入するのはごく少数との見方もあり、これまで指摘されてきたような、不動産相場が崩壊するような展開は起きなさそうといえる。　なぜ大半のオーナーは生産緑地指定を継続するのかというと、その背景には近年に成立した２つの法律がある。17年に創設された「特定生産緑地指定制度」では、生産緑地の期間を30年から10年に短縮し、それまで農業に必要な施設しか建てられなかったところを直売所や農家レストランの設置を認めた。さらに18年には都市農地貸借法が成立し、他の農家や市民農園を経営する企業に直接貸し出すことが可能となり、必ずしも自身が営農する必要がなくなった。これが冒頭に挙げた農地バンクの活況につながっている。２つの新たな法律によって、生産緑地指定による税優遇は受けつつ、これまでのような営農負担がかからない選択がオーナーに与えられたことで、「指定継続」という判断を下すオーナーが大半になったといえるだろう。